Η σύμβαση μίσθωσης ρυθμίζεται στα άρθρα 574 επ. του Αστικού Κώδικα και από την κατάρτισή της απορρέουν ορισμένα δικαιώματα αλλά και υποχρεώσεις τόσο για τον εκμισθωτή όσο και για τον μισθωτή. Τα τελευταία χρόνια, ιδίως υπό την επίδραση της οικονομικής κρίσης και της κατακόρυφης αύξησης των ενοικίων, παρατηρείται ολοένα και συχνότερα η εμφάνιση μισθωτικών διαφορών μεταξύ εκμισθωτών και μισθωτών. Επιπρόσθετα, με τον νέο Ν. 5221/2025 έχουν επέλθει διάφορες αλλαγές στις μισθώσεις, μερικά κομβικά σημεία των οποίων θα εξετάσουμε στη συνέχεια.
Στη σύμβαση μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου (μισθίου), ο οποίος το παραχωρεί προς χρήση έναντι συμφωνημένου τιμήματος (μισθώματος), ονομάζεται «εκμισθωτής». Αντίστοιχα, το πρόσωπο που αποκτά το δικαίωμα χρήσης του μισθίου και αναλαμβάνει την υποχρέωση καταβολής του συμφωνημένου μισθώματος ονομάζεται «μισθωτής». Τι συμβαίνει όμως όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει τα οφειλόμενα μισθώματα στον εκμισθωτή; Ή όταν παρέλθει το χρονικό διάστημα της μίσθωσης ορισμένου χρόνου και ο εκμισθωτής δεν θέλει πλέον να μισθώνει το ακίνητο του στον μέχρι τότε μισθωτή;
Ακολουθεί συνοπτική παρουσίαση ορισμένων νομικών ενεργειών επί μισθωτικών διαφορών, εν όψει και του νέου νόμου που αναφέραμε, στις οποίες μπορεί να προβεί ο εκμισθωτής (πάντα με τη συνδρομή ενός δικηγόρου, τόσο για τη σύνταξη των σχετικών δικογράφων όσο και για την τήρηση της προβλεπόμενης νομικής διαδικασίας).
- ΕΞΩΔΙΚΗ ΟΧΛΗΣΗ/ΠΡΟΣΚΛΗΣΗ
Σε περίπτωση μη καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, ο εκμισθωτής μπορεί να στείλει εξώδικη όχληση στον μισθωτή με την οποία να του ζητάει να συμμορφωθεί προς τις υποχρεώσεις του εντός 15 ημερών. Η εξώδικη όχληση αυτή επιδίδεται με δικαστικό επιμελητή και το δεκαπενθήμερο ξεκινά από την επομένη της επίδοσης. Θα πρέπει να παρέλθει τουλάχιστον αυτό το 15ημερο ώστε να προβεί ο εκμισθωτής σε αίτηση διαταγής απόδοσης μισθίου.
Σε περίπτωση λήξης του χρόνου της μίσθωσης, ο εκμισθωτής επιδίδει στον μισθωτή εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την παρέλευση του ορισμένου χρόνου
Σε περίπτωση μίσθωσης που έληξε και στη συνέχεια κατέστη αορίστου χρόνου, οφείλει να επιδώσει εξώδικη πρόσκληση απόδοσης μισθίου τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου.
- ΔΙΑΤΑΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ
Σύμφωνα με το άρθρο 637 του ΚΠολΔ, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 72 του Ν. 5221/2025: «Έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου: Κατά τις διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, στις περιπτώσεις καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία ή παρέλευσης του ορισμένου χρόνου διάρκειάς της, αν η έναρξη της μίσθωσης ή η λήξη της, αποδεικνύεται εγγράφως, και εφόσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης, μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά. Όσον αφορά στην έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου λόγω παρέλευσης του χρόνου διάρκειας της μίσθωσης, προϋπόθεση αποτελεί η επίδοση από τον εκμισθωτή εξώδικης πρόσκλησης απόδοσης του μισθίου, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την παρέλευσή του ή επί μισθώσεως που έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής απόδοσης. Στην περίπτωση του τέταρτου εδαφίου, η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης μπορεί να αρχίσει μετά την παρέλευση δύο (2) μηνών από την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή.»
Προϋποθέσεις για την έκδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου είναι:
-να υπάρχει γραπτή σύμβαση μίσθωσης (πχ ιδιωτικό συμφωνητικό ) Επίσης, η σύμβαση μπορεί είτε να είναι εν ενεργεία ή μπορεί και να έχει λήξει σύμφωνα με το νέο νόμο
-να έχει προηγηθεί επίδοση εξώδικης όχλησης στον μισθωτή, προαναφέραμε αναλυτικά τις προθεσμίες για κάθε περίπτωση
-να έχει παρέλθει άπρακτη προθεσμία από την επίδοση της εξώδικης όχλησης
Σημειώνεται ότι η διαταγή απόδοσης μισθίου δεν αποτελεί αυτοτελή καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης.
Η απόφαση που θα εκδοθεί επί της άνω αίτησης, ήτοι η διαταγή απόδοσης μισθίου έχει εκτελεστό χαρακτήρα και το αντίγραφο του απογράφου αυτής επιδίδεται στο μισθωτή μαζί με την επιταγή προς εκτέλεση.
Πότε ξεκινάει η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης;
Σύμφωνα με το άρθρο 72 Ν. 5221/2025, «η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης μπορεί να αρχίσει μετά την παρέλευση δύο (2) μηνών από την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή»
Σημειώνεται ότι αν ο μισθωτής συμμορφωθεί και καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, ή αποχωρήσει από το ακίνητο πριν την έκδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου, τότε η διαδικασία της έξωσης δεν προχωράει.
Σε άλλη περίπτωση, ο μισθωτής μπορεί να αμυνθεί κατά της διαταγής απόδοσης μισθίου, ασκώντας ανακοπή εντός 15 ημερών από την επίδοση της απόφασης (642 ΚΠολΔ)
Σημαντική παρατήρηση: από 01.01.2026 με τον νέο Ν.5221/2025, αρμοδιότητα έκδοσης διαταγών απόδοσης μισθίου έχουν οι δικηγόροι του οικείου δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας όπου βρίσκεται το ακίνητο και όχι οι δικαστές. Συνεπώς πλέον η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου θα γίνεται από αρμόδιο δικηγόρο.
Το δικηγορικό μας γραφείο αναλαμβάνει:
- σύνταξη ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης
- έλεγχο ήδη υφιστάμενης σύμβασης μίσθωσης
- σύνταξη και επίδοση εξώδικης όχλησης
- σύνταξη και κατάθεση αίτησης διαταγής απόδοσης μισθίου
- παροχή νομικών συμβουλών και καθοδήγησης σε μισθωτικές διαφορές